استخدم هذه الحاسبة لتقييم العقار السكني أو التجاري قبل الالتزام بالشراء. فهي تفصل بين العائد الإيجاري المعلن والدخل المتوقع بعد احتساب فترات بقاء العقار بلا مستأجر ورسوم الخدمات والصيانة والإدارة والتمويل.
أدخل بيانات الصفقة التي تدرسها. الأرقام المعبأة مسبقاً افتراضية للتوضيح، وليست أسعار بيع أو إيجارات محققة أو توقعات سوقية لمنطقة بعينها في دبي.
أدوات محمد ربيع | الاستثمار العقاري
حاسبة جدوى الاستثمار العقاري
قيّم الصفقة من سعر الشراء حتى التخارج. أدخل الإيجار المتوقع، والمصروفات، وفترات خلو العقار من المستأجرين، والتمويل ومدة الاحتفاظ، ثم راجع صافي العائد والتدفقات النقدية والسيناريوهات.
بيانات العقار والدخل
افتراضات الاستثمار والتمويل — افتراضات اختيارية لتحسين دقة التقدير.
مؤشرات الصفقة
التدفق النقدي وقيمة العقار خلال فترة الاحتفاظ
| السنة | الإيجار المحتمل | الإيجار بعد خصم فترات خلو العقار | صافي التشغيل | أقساط التمويل | التدفق النقدي | قيمة العقار التقديرية |
|---|
نتيجة التخارج التقديرية
اختبار السيناريوهات
هذه تعديلات حسابية لا توقعات سوقية: السيناريو المحافظ يفترض إيجاراً أقل 10% وفترة عدم تأجير أطول بما يعادل 3 نقاط مئوية ومصروفات أعلى 10% ونمو قيمة أقل بنقطة. أما المتفائل فيفترض إيجاراً أعلى 10% وفترة عدم تأجير أقصر بنقطتين مئويتين ومصروفات أقل 5% ونمو قيمة أعلى بنقطة. يمكنك تغيير افتراضات الصفقة الأساسية أعلاه.
| السيناريو | الإيجار المحصل في السنة الأولى | صافي التشغيل في السنة الأولى | صافي العائد التشغيلي | النتيجة التقديرية عند التخارج |
|---|
تنبيه: النتائج تقديرات تعليمية مبنية بالكامل على الأرقام التي تدخلها. لا تمثل أسعاراً أو إيجارات سوقية موثقة، ولا تضمن الإشغال أو التمويل أو ارتفاع القيمة أو إمكانية البيع. القسط محسوب على أساس قرض متناقص بأقساط شهرية متساوية. لا تشمل النتائج الضرائب أو الرسوم غير المدخلة. هذه الأداة ليست توصية استثمارية.
تتحدث النتائج تلقائياً عند تغيير المدخلات. لا تُحفظ البيانات ولا تُرسل إلى الخادم.
أدخل سعراً وإيجاراً أكبر من صفر، وتأكد من صحة نسبة خلو العقار من المستأجرين ونسب التمويل والفائدة.
ما الذي تقيسه الحاسبة؟
- العائد الإيجاري الإجمالي: الإيجار السنوي المحتمل مقسوماً على سعر الشراء قبل احتساب فترات بقاء العقار بلا مستأجر والمصروفات.
- العائد بعد احتساب فترات عدم التأجير: الإيجار المتبقي بعد تقدير نسبة خلو العقار من المستأجرين، مقارنة بسعر الشراء.
- صافي العائد التشغيلي: صافي دخل التشغيل بعد خصم فترات عدم التأجير والمصروفات المدخلة، مقارنة بإجمالي تكلفة الشراء.
- العائد النقدي على رأس المال: التدفق النقدي السنوي بعد أقساط التمويل التقديرية مقارنة برأس المال النقدي الأولي.
- تحليل التخارج: قيمة البيع الافتراضية وتكاليف البيع ورصيد التمويل المتبقي في نهاية مدة الاحتفاظ.
كيف تستخدمها بصورة صحيحة؟
ابدأ بإيجار واقعي تدعمه عقود أو صفقات إيجارية مماثلة، لا بأسعار الطلب وحدها. أدخل رسوم الخدمات الفعلية، وقدّر الوقت الذي قد يبقى فيه العقار بلا مستأجر، وفقاً للمبنى ونوع الوحدة وشريحة المستأجرين. أضف الصيانة والتأمين والإدارة وتكاليف الشراء والبيع. ولا تفعّل خيار التمويل إلا إذا كان لديك افتراض تمويلي قابل للتحقق.
السيناريوهات المحافظ والأساسي والمتفائل هي اختبارات حساسية؛ فهي تغيّر بعض الافتراضات لتوضيح مدى تأثر الصفقة، ولا تمثل توقعات للسوق. جودة النتيجة مرتبطة بدقة البيانات التي تدخلها.
حدود الحاسبة والتنبيه الاستثماري
تعمل الحاسبة داخل المتصفح ولا تحفظ مدخلاتك أو ترسلها إلى الخادم. ولا تسترجع صفقات دائرة الأراضي والأملاك المباشرة أو الإيجارات الحالية أو عروض التمويل أو الرسوم الفعلية لمشروع بعينه. ويُقدّر التمويل وفق معادلة قرض متناقص بأقساط متساوية. لا تشمل النتائج الضرائب أو بعض التكاليف القانونية أو أي بند لم تدخله بنفسك. راجع مستندات الصفقة واستعن بمختص مستقل قبل اتخاذ القرار.